오늘은 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 대해 알아보겠습니다. 주택을 싸게 사서 비싸게 팔면 양도소득이 발생합니다. 소득이 있는 곳에는 세금이 붙기 때문에, 주택의 매매 차익에도 양도소득세가 부과되는데요. 하지만, 양도소득세를 많이 내게되면 실거주 1주택자들은 동일한 조건의 집으로 이사를 갈 수 없게됩니다. 따라서 정부는 일정 요건을 만족한 1주택자에게 양도소득세를 면제해주고 있습니다. 지금부터 해당 제도를 자세히 설명드리겠습니다.
양도소득세란?
양도소득세는 양도차익에 발생하는 세금입니다. 주택을 구매한 가격을 취득가이라고 합니다. 그리고 주택을 판매한 가격을 양도가이라고 하는데요. 이 양도가액에서 취득가액을 뺀 값이 양도차익입니다.
- 양도차익 = 양도가-취득가
집을 12억에 사서 15억에 팔았다면, 3억의 양도차익이 발생합니다. 이 3억에 부과되는 세금이 바로 양도소득세입니다.
여기서 취득가에는 주택 매수 가격뿐만 아니라, 취득세, 중개수수료, 발코니 확장 비용, 샷시 교체 비용 등도 포함됩니다. 양도가격에서 취득가격과 부대비용을 뺀 금액이 양도소득세의 과표과 되는 것입니다.
양도소득세율
양도소득세는 다른 세금과 마찬가지로 누진세입니다. 최저 6%에서 최대 45%까지 세율이 적용되는데요. 앞에서 계산한 양도차익에 세율을 곱한 후 누진공제액을 빼주면 세액이 산출됩니다.
1가구 1주택 양도세 비과세 요건
이렇게 계산된 양도소득세를 모두 납부하게 되면 그 세액이 엄청납니다. 그래서 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받는 것이 매우 중요한데요. 1가구 1주택 양도세 비과세는 다음 요건을 만족해야합니다.
- 양도일 현재 1세대가 1주택만 소유
- 보유기간이 2년 이상(취득당시 조정대상지역이였다면 2년 거주)
- 양도금액이 12억 원 이하일 것
세대의 정의
여기서 1세대란 세대를 함께하는 직계존비속을 모두 의미합니다. 전 세대를 통틀어서 1주택여야 비과세 요건이 만족되는 것입니다.
배우자와 자녀는 세대를 달리해도 1세대로 여겨집니다. 단, 자녀의 경우 특정 요건을 만족할 경우 세대를 분리할 수 있습니다. 세대분리 방법은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.
규제지역 거주 요건
조정대상지역이나 투기과열지구와 같이 규제지역은 2년 거주요건이 추가됩니다. 현 시점에서 규제지역은 서울의 강남3구(서초, 강남, 송파)와 용산구만 남아있는데요. 하지만 현재 기준의 규제지역이 아닌, 취득 시점의 규제지역 여부가 중요합니다.
- 취득 시점의 규제지역이었다면, 규제지역 해제가 되어도 2년 거주요건 유지
1가구 1주택 양도세 비과세 요건 계산 사례
1가구 1주택 양도세 비과세 요건이 적용되면, 양도가액 12억까지 양도세가 부과되지 않습니다. 하지만 양도가액이 12억을 넘어가면 이를 초과하는 금액의 비율을 곱하여 양도세를 납부하게 됩니다.
- 12억 초과 시 양도소득세 과표 공식
예를들어 취득가 7억 원의 주택을 13억 원에 양도했다면, 양도소득세 과표는 다음과 같습니다.
- 과표 : (13억-7억) * (13억-12억)/13억 = 0.46억
이렇게 계산된 과표 0.46억에 세율을 곱한 후 누진공제액을 빼주면 양도세가 계산됩니다.
- 양도세 : 0.46억*15% – 126만 원 = 약 564만 원
장기보유 특별공제
주택 양도세에는 장기보유 특별공제가 적용됩니다. 장기보유 특별공제는 3년 이상 주택을 보유한 소유주에게 양도세 일정액을 공제하여 건전한 부동산 투자 행태를 유도하는 장치인데요. 장기보유 특별공제를 통해 양도세액을 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
장기보유특별공제에 대해 궁금하신 분들은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.