오늘은 부모 자식간의 부동산 매매인 특수관계인과의 저가 양수도 거래 방법을 소개하겠습니다. 최근 부동산 시장이 침체장에 들어서면서 집이 안팔리는 상황을 많은 분들이 겪고 계신데요. 이참에 집을 팔기 보다는 증여를 해야겠다는 결심을 하시는 분들도 많습니다. 이 경우 자녀에게 부동산을 저가로 매도하여 증여세를 절감하는 케이스도 고려해봐야합니다. 지금부터 특수관계인 저가양수도에 대해 자세히 설명겠습니다.
자녀 부동산 매매, 특수관계인 저가양수도 조건
부모 자식간의 부동산 거래를 하면, 이는 특수관계인과의 거래가 됩니다. 이렇게 부모 자식간의 부동산 거래에서 시가로 부동산을 거래하는 경우는 거의 없는데요. 이때 아래 두가지 요건을 초과하는 범위에서 거래를 진행하면 특수관계인과의 저가양수도로 부당행위계산 부인에 해당합니다.
- 시가 대비 3억 원
- 시가x30%
- 중 작은 숫자보다 싸게 팔 경우
부당행위계산 부인
부당행위계산 부인은 과세당국에서 부당한 행위로 거래한 금액을 부인하고, 시가로 양도소득세와 증여세를 계산한다는 뜻입니다. 즉, 부모 자식간의 부동산 거래에서 Min(시가 대비 3억, 시가의 30%) 이상 싸게 팔 경우, 이를 초과하여 싸게산 금액을 증여한 것으로 간주하는 것입니다.
예를들어, 시가 15억의 집을 11억에 양도할 경우 1억(15억-14-3억)을 자녀에게 증여한 것으로 보는 것입니다. 6억의 집을 2억에 양도할 경우, 2.2억[6억-2억-1.8억(시가의 30%)]을 증여한 것입니다.
따라서, 부모 자식간의 부동산 매매를 할 경우 Min(3억, 시가x30%) 중 작은 숫자 범위 안에서 양도해야 증여세를 내지 않습니다.
증여vs특수관계인 저가양수도 절세 비교
일반적으로 증여보다 특수관계인과의 저가양수도가 증여세 절세에 유리합니다. 증여세 과세 표준이 3억 이상 줄기 때문입니다. 하지만 부모는 주택을 매도하면서 양도소득세를 납부하게 되는데요.
만약 부모가 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건을 활용하여 종전주택을 비과세 받게되면, 특수관계인 저가양수도가 큰 절세 수단이 될 수 있습니다.
일시적 1가구 2주택 활용
일시적 1가구 2주택 양도세 비과세는 종전주택에서 신규주택으로 이사할 경우 발생하는 비과세 혜택입니다. 비규제지역에서는 1・2・3의 법칙을 기억하면, 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건을 기억하기 쉽습니다.
- 기존 주택을 취득한지 1년 이상 지난 후
- 기존 주택을 2년 이상 보유하고
- 신규 주택 취득일로 부터 3년 이내 기존주택을 처분하면 기존 주택을 12억까지 비과세
이렇게 신규주택을 매수하고 3년 이내에 기존주택을 자녀에게 양도하면, 12억까지 양도세를 비과세받습니다.
예를들어 부모가 6억에 취득한 12억 시가 주택을 6억에 아들에게 저가 양도하면, 다음과 같은 절세 효과를 누릴 수 있습니다. 아버지는 양도세 비과세 혜택을 받고, 자녀는 2억 5천에 대한 증여세만 납부하는 것입니다.
특수관계인 저가양수도 시 유의사항
특수관계인과의 저가 양수도 시 주의사항이 있습니다.
첫째로 저가양도시 대금은 반드시 지급해야 합니다. 우회적으로 대금을 돌려주려는 시도를 하면, 세무조사가 들어올 확률이 높기 때문에 가산세가 부과될 수 있습니다.
두번째로는 가족간 거래의 시가를 입증하는 것이 중요합니다.
시가 산정
부동산 증여 거래 시 가장 중요한 것이 바로 시가입니다. 시가를 어떻게 산정하느냐에 따라 증여세의 과세표준이 달라집니다. 증여의 경우 증여일 전 6개월 부터 증여일 후 3개월 이내 기간 중 매매・감정・수용・경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가액이 시가로 인정됩니다.
아파트의 경우 일반적으로 ‘유사매매 사례가액’을 시가로 인정합니다. 하지만 감정평가액은 유사매매 사례가액보다 우선적으로 시가로 인정받을 수 있습니다. 지금과 같이 부동산 가격이 하락하는 시기에는 감정평가를 잘 활용하면 증여세의 과세 표준이 되는 시가를 낮출 수 있습니다.