오늘은 종합부동산세의 과세대상과 세율에 대해 알아보겠습니다. 2023년 부터 종합부동산세가 많이 변동되었습니다. 윤석열 정부가 들어서면서 부동산 세제 정상화 방안을 공약으로 내걸었는데요. 그중 대표적인 것이 바로 종합부동산세에 대한 세부담 완화였습니다. 과연 종합부동산세의 과세대상과 세율 등이 어떻게 변동되었는지, 최신 정보를 자세히 정리해드리겠습니다.
종합부동산세 과세대상
종합부동산세(줄여서 종부세)는 과세기준일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.
종합부동산세는 사람별로 세액을 산출합니다. 취득세나 양도소득세 같은 경우 1세대를 기준으로 주택 수를 산정하고 세금을 부과합니다. 하지만 종합부동산세는 사람 1명이 보유한 토지와 주택을 기준으로 세액이 부과됩니다.
종합부동산세 과세 기준일
종합부동산세 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다. 5월 30일에 A가 B에게 주택을 매도하여 소유권을 이전했다면, 6월 1일에 소유권을 얻게된 B가 종부세를 납부해야하는 것입니다. 과거 다주택자에 대한 종부세 중과가 심했던 시절에는 집을 팔려는 사람이 어떻게든 6월 1일 전에 팔려고 했던 것이 이 때문입니다.
주택 종합부동산세 과세대상
앞서 설명드렸듯이 종합부동산세는 공시가격이 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다. 따라서, 주택에 대한 종합부동산세 역시 공시가격이 특정 금액을 초과할 경우 그 초과분에 대해서 세금이 부과됩니다. 주택의 경우 1세대 1주택자인 여부에 따라 공제금액이 달라집니다.
- 1세대 1주택자 : 기본공제금 12억
- 일반 : 기본공제금 9억
예를 들어, 공시가격 15억 주택을 보유한 1세대 1주택자라면, 기본공제금 12억을 제한 3억 원에 대한 종합부동산세를 납부하게 됩니다.
그러나, 공시가격 15억 주택을 부부가 50%씩 공동명의로 보유하고 있다면, 각각 9억씩 공제되기 때문에 총 18억 원이 공제되어 종부세를 납부하지 않게 됩니다.
토지 종합부동산세 과세대상
토지의 경우 종합합산토지와 별도합산토지 여부에 따라 공제금액이 달라집니다. 종합합산토지는 나대지나 잡종지 등을 의미하며, 별도합산 토지는 상가나 사무실의 부속토지를 의미합니다. 각가의 공제금액은 다음과 같습니다.
- 종합합산토지(나대지, 잡종지 등) : 5억 원
- 별도합산토지(상가, 사무실 부속토지 등) : 8억 원
토지도 마찬가지로 공시가격이 공제금액을 넘는 경우, 그 초과분에 대해서 세금이 부과되는 것입니다.
종합부동산세 세율
종합부동산세는 주택과 토지에 부과되는 세율이 각각 다릅니다. 과세표준이 증가함에 따라 누진세율이 적용되며, 주택 수에 따라 가산세율이 적용됩니다.
조정대상지역 2주택자 종합부동산세 중과 폐지
기존에는 조정대상지역 2주택자와 비규제지역 3주택자는 중과세율이 적용되었습니다. 하지만, 2023년 1월 1일 부터 조정대상지역 2주택에 대한 중과제도가 폐지되었습니다. 또한 과세표준 12억 원 이하는 중과없이 동일한 세율이 적용되어 세부담이 완화될 예정입니다.
토지 종합부동산세 세율
토지의 경우 종합합산토지와 별도합산토지의 세율이 각각 아래표와 같습니다. 재산세가 이미 부과되기 때문에, 종합부동산세 세율이 높은편은 아닙니다.
2023년 종합부동산세 기타 변동 사항
2023년 부터 종합부동산세 세율 외에도, 다른 변동사항이 많습니다. 지금부터 그 변동사항 3가지를 설명드리겠습니다.
공정시장가액 비율
공정시장가액비율이 상향 조정되었습니다. 공정시장가액비율이란 종합부동산세를 산출하기 위해 과세표준을 정하는 데 있어서 공시가격에 적용하는 비율입니다. 공정시장가액비율이 높을수록 종합부동산세 과세표준은 상향되는 효과가 있고, 이 비율을 통해 정부는 종합부동산세 과세표준을 조정할 수 있습니다.
2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%까지 상승했던 공정시장가액비율이 2022년 60% 적용되었고 2023년에는 80% 적용되는 것으로 개정하였습니다. 공정시장가액비율이 2022년보다 20%P 상승하였기에 기본공제 확대, 세율 인하의 효과가 상쇄되는 경우도 발생할 수 있습니다.
고령자 및 장기보유자 납부 유예 제도
고령자와 장기보유자에 대한 납부를 유예하여 주는 제도가 2022년 중 신설되어 2022년 종합부동산세 납부분부터 가능하여 납부기한 만료 3일전까지 납부유예 신청이 가능합니다.
신청대상은 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다.
- 과세기준일 현재 1세대 1주택자일 것
- 과세기준일 현재 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유하고 있을 것
- 직전과세기간 종합소득금액이 6천만원 이하인자(급여소득이 있다면 총급여가 7천만원 이하)
- 해당연도의 주택분 종합부동산세액이 100만원을 초과할 것.
이 4가지 요건을 모두 충족한다면 신청자에 한해 종합부동산세를 보유하는 기간 중 납부하는 것이 아니고 주택을 매도하거나 상속, 증여하여 소유권이 이전될 때 종합부동산세를 납부하게 유예하여 주는 제도입니다.
세부담 상한선 통일
세부담 상한선이 150%로 통일됩니다. 전년대비 급격한 세액 증가를 방지하는 세부담 상한선이 기존 다주택 보유자(300%)와 일반주택자 보유자(150%)로 구분하던 것을 일괄적으로 150% 적용하기로 하였습니다.