오늘은 부담부증여의 개념과 증여세, 취득세, 양도소득세 계산 방법에 대해 알아보겠습니다. 주택을 소유하신분들 중 빚이 없는 사람이 거의 없는데요. 자녀에게 이런 주택을 양도해줄때 빚도 함께 양도하는 방법이 바로 부담부증여입니다. 이 부담부증여는 절세의 수단이 될 수도 있지만, 자칫 잘못했다 손해가 날 수도 있습니다. 지금부터 부담부증여에 대해 계산방법을 중심으로 자세히 설명하겠습니다.
부담부증여란
부담부증여는 부모가 담보권이 설정된 재산을 자녀에게 증여하면서 그에 따른 채무도 함께 넘기는 것을 의미합니다. 즉, 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 증여입니다.
예를들어 10억 아파트에 전세금 6억이 담보로 잡혀있다면, 자녀에게 전세금을 반환할 권리 6억도 함께 증여하여 실질적으로 4억(10억-6억)만 증여하는 것입니다. 이 경우 자녀는 4억에 대한 증여세를 납부하고, 부모는 채무 6억을 양도한 것에 대한 양도소득세를 납부하게 됩니다.
부담부증여 계산방법
부담부증여 수증자(자녀)는 증여세와 취득세를 납부하고, 증여자(부모)는 양도소득세를 납부하게 됩니다.
- 수증자 : 증여세, 취득세 납부
- 증여세 과세표준 : 순수 증여분(시가-부채)
- 취득세 과세표준 : 유상취득(부채) + 증여취득(공시가격-부채)
- 증여자 : 양도소득세 납부
- 양도세 과세표준 : 부채 – 취득가액*부채비율
증여세 계산방법
부담부증여는 순수 증여분에 증여세 공제액을 뺀 후, 증여세율을 곱하여 증여세를 계산합니다. 순수 증여분은 ‘시가’에서 부채를 뺀 금액입니다. 증여세율과 증여세 공제액에 대해 자세히 알고 싶은 분들은 아래 글을 참고 바랍니다.
부동산 증여에서 제일 중요한 것이 바로 시가입니다. 시가를 어떻게 산정하느냐에 따라 증여세의 과세표준이 달라집니다. 증여의 경우 증여일 전 6개월 부터 증여일 후 3개월 이내 기간 중 매매・감정・수용・경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가액이 시가로 인정됩니다.
아파트의 경우 일반적으로 ‘유사매매 사례가액’이 시가로 인정됩니다. 하지만 감정평가액은 유사매매 사례가액보다 우선적으로 시가로 인정받을 수 있습니다. 지금과 같이 부동산 가격이 하락하는 시기에는 감정평가를 잘 활용하면 증여세의 과세 표준이 되는 시가를 낮출 수 있습니다.
비조정대상지역의 시가 6억 아파트를 전세금 3억을 끼고 부담부증여할 경우, 증여세는 아래와 같이 계산됩니다.
- 시가 : 6억(유사매매 사례가액 or 감정평가액)
- 전세가 : 3억
- 자녀 증여세 공제 : 0.5억
- 증여세 과세표준 = 2.5억(6억 – 3억 -1.5억)
- 증여세 : 2.5억*20% – 누진공제액 0.1억 = 4,000만 원
취득세 계산방법
부담부증여 시 취득세는 유상취득과 증여취득으로 나누어 납부합니다. 부모가 자녀에게 양도한 부채는 유상취득이 되고, 순수 증여분은 증여취득이 됩니다. 이에 따라서 각기 다른 취득세율이 적용됩니다.
증여 취득시에는 ‘시가’가 아닌 ‘공시가격’으로 과세표준이 결정됩니다. 위의 사례와 동일하게 비조정대상지역의 6억 아파트를 전세금 3억을 끼고 부담부증여한 것을 가정하여 취득세를 계산해보겠습니다.
- 시가 : 6억
- 공시가격 : 5억
- 전세금 : 3억
- 유상취득세 : 3억*2% = 600만 원
- 증여취득세 : (5억-3억)*3.5% = 700만 원
양도소득세 계산방법
이제 증여자(부모님)이 납부하는 양도소득세 계산방법에 대해 알아보겠습니다. 부담부증여 시 양도세는 부채에 대한 양도차익이 과세표준이 됩니다. 양도차익은 양도금액에서 취득가액을 뺀 금액인데요. 부채의 취득가액을 구할 수 없기 때문에, 실제 취득가액에 현재 부채비율을 곱하여 산출합니다.
동일하게 시가 6억의 아파트에 전세금 3억을 껴서 부담부증여한 사례로 양도세 과세표준을 계산해보겠습니다.
- 시가 : 6억
- 취득가액 : 4억
- 순수 증여 : 3억(50%)
- 전세금 : 3억(50%)
- 양도금액 : 3억(전세금)
- 취득가액 : 4억(아파트 취득가액)*50%(부채비율) = 2억
- 양도차익 : 3억 – 2억 = 1억
이렇게 구해진 양도차익에 양도세율을 곱하면 양도소득세는 1,956만 원이 됩니다.
부담부증여 vs 순수증여 비교
이제 부담부증여와 순수증여를 비교해보겠습니다. 앞서 예시로 들었던 시가 6억 아파트에 전세금 3억을 끼고 부담부증여 건은 총 7,256만 원의 세금을 납부합니다. 반면에 6억 아파트를 순수 증여할 경우 자녀 증여세 공제 0.5억을 제외해도 순수 증여세만 1억 원을 납부해야 합니다. 추가로 취득세까지 계산하면 그 차이는 더 커지게 됩니다.
- 부담부증여 : 증여세 4,000만 + 취득세 1,300만 + 양도소득세 1,956만 = 7,256만 원
- 순수증여 : (6억 – 0.5억)*20% – 0.1억 = 1억
일반적으로 양도세 중과를 받지만 않는다면, 부담부증여가 순수증여보다 절세 효과가 더 큽니다.
부담부증여 계산기
위에서 설명한 복잡한 부담부증여 계산을 쉽게 해주는 계산기가 있습니다. 세무통이라는 사이트에서 부담부증여 계산기 서비스를 제공하고 있는데요. 아래 링크를 통해서 들어가보실 수 있습니다.
부담부증여 시 주의사항
부담부증여 시에 주의해야할 사항이 있습니다. 바로 부채상환은 수증자인 자녀의 힘으로 직접 해야한다는 것입니다. 만약 부담부증여를 하고, 전세보증금이나 주택담보대출도 증여자의 도움으로 상환하는 것이 적발되면 과세당국의 처벌을 받을 수 있습니다.
국세청에서는 대출・임대보증금을 낀 주택 편법증여에 대한 전수조사를 진행한다고 밝혔습니다. 부채 상환 전 과정을 끝까지 사후관리하니 이점 참고하시기 바랍니다.