오늘은 주택임대소득 과세대상과 종합과세 or 분리과세 선택 시 차이점, 건강보험료 부과 기준에 대해 알아보겠습니다. 원룸이나 아파트의 임대 소득을 기반으로 은퇴 후 노후준비를 하시는 분들이 많습니다. 이렇게 노후를 준비하실때, 세금이나 건보료 부과 기준을 잘 알아야합니다. 지금부터 주택임대소득의 세금 및 건보료에 대해 자세히 설명드리겠습니다.
주택임대사업자 과세 기준
주택임대사업자라고 하여 모든 임대 소득을 모두 과세하는 것은 아닙니다. 보유 주택수와 기준시가에 따라 과세 대상인지, 비과세 대상인지 여부가 결정됩니다.
1주택자의 경우 기준시가 9억원을 초과하는 주택의 월세수입을, 2주택자의 경우 모든 월세수입을, 3주택자의 경우에는 모든 월세수입과 전세금 합계가 3억원을 초과하는 경우에 과세합니다.
주택 수 계산 방법
여기서 주택 수는 아래 표와 같이 계산됩니다. 다가구 주택의 경우 1개의 주택으로 보지만, 구분 등기가 되어있다면 각각을 1개의 주택으로 계산합니다. 공동소유는 지분에 따라 주택 수가 달라지며, 전대나 전전대 역시 주택 수로 포함합니다.
보증금에 대한 간주 임대료 계산 방법
3주택자 이상의 전세의 경우, 3억 원이 초과된 보증금을 간주 임대료로 걔산하여 과세합니다. 간주임대료는 정기예금 이자율의 60%를 곱하여 계산합니다. 자세한 계산 방법은 아래 산식을 참고하시기 바랍니다.
주택임대소득 분리과세 or 종합과세 차이
주택임대소득은 2,000만 원을 기준으로 종합과세 여부가 결정됩니다.
- 총 수입금액 2,000만 원 초과 : 종합과세
- 총 수입금액 2,000만 원 이하 : 종합과세 or 분리과세(세율 14%) 선택
분리과세를 선택할 경우 임대수입금액에 일정 비율의 필요경비를 적용받고, 일정 금액의 공제금액을 차감한 주택임대사업 소득금액에 타 소득 여부를 불문하고 14%의 비례세율을 적용받습니다.
반면 종합과세의 경우 임대수입금액에 임대수입과 관련한 경비를 공제받을 수 있습니다. 이에 따라 임대사업에서 발생한 수입금액보다 필요경비가 더 많은 경우에는 적자가 발생해 15년간 소득금액에서 공제받을 수 있죠. 혹은 타 소득이 있는 경우에는 합산해서 공제도 가능합니다.
분리과세, 종합과세 계산방법
분리과세는 등록 임대주택이냐, 미등록 임대주택이냐 여부에 따라 필요경비와 공제금액이 달라집니다.
- 등록임대주택 : 필요경비 60%, 기본공제 400만 원
- 미등록 임대주택 : 필요경비 50%, 기본공제 200만 원
종합과세는 실제 발생한 은행 대출을 통한 이자비용과 종합부동산세 등을 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 만약 필요경비가 분리과세 시 인정받는 비율보다 많다면, 종합과세가 분리과세보다 유리할 수 있습니다. 반면에 타소득과 합산하여 종합소득세 세율이 높아지면, 분리과세가 더 유리할 수 있습니다.
주택임대소득 분리과세 신고 방법
주택임대소득에 대한 분리과세 신청방법은 국세청 유튜브 링크를 통해 자세히 확인해볼 수 있습니다.
주택임대사업자 건강보험료 부과 기준
주택임대소득이 있다면 해당 소득은 매월 납부하는 건강보험료에 영향을 끼칩니다. 앞서 설명한 주택임대소득의 비과세 부분은 국민건강보험공단으로 자료가 넘어가지 않습니다. 하지만, 과세 대상의 주택임대소득은 종합과세나 분리과세 여부와 상관 없이 국민건강보험공단으로 통보됩니다.
주택임대소득 피부양자 제외 요건
수익이 없는 직계존속이나 비속을 피부양자로 등록할 수 있는 것이 바로 건강보험의 장점입니다. 이러한 피부양자 요건은 2022년 9월 이후로 강화되었습니다. 연간 소득금액이 2,000만 원 이하여야 피부양자로 등록할 수 있으며, 재산세 과세표준에 따라 1,000만 원 이하여야 할 수 있습니다.
단, 주택임대소득은 사업자 등록여부와 상관없이 발생하면 무조건 피부양자에서 제외됩니다. 여기서 이야기하는 주택임대소득은 과세 대상인 소득이면서, 필요경비를 제외한 순수한 소득을 의미합니다.
따라서, 주택임대소득 분리과세 시, 필요경비와 기본공제가 있기 때문에 등록임대주택이라면 연 1,000만 원, 미등록 임대주택이라면 연 400만 원까지 건보료 부과에서 제외됩니다.
직장가입자의 건보료 추가 부담 기준
직장가입자는 직장에서의 소득, 즉 월급에 비례하여 건강보험료를 납부합니다. 만약 월급 외 소득금액이 2,000만 원을 넘게되면, 그때 건강보험료를 추가 납부하게 됩니다.
따라서, 직장가입자의 경우 주택임대소득이 2,000만 원을 넘지 않으면 건보료가 인상되지 않습니다. 여기서 주택임대소득은 수입금액이 아닌 소득금액입니다. 따라서, 필요경비를 모두 제외한 소득이 연 2,000만 원을 초과해야 건강보험료가 추가되는 것입니다.